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下面附上一則新聞讓大家了解時事
南山廣場搶走101樓王寶座 每坪租金3800元
:
2018年，商用不動產交易額大增4成，其中商辦市場備受看好，以甫完工的南山廣場為例，平均每坪3800元的租金水準，讓「樓王」重新洗牌。整體來看，租金投資報酬率可望有3%。到底是什麼原因，讓商辦市場不受景氣影響，逆勢衝出好成績？
2019年，是什麼樣的年？有人預期這年不好過，有人推敲是危機四伏的一年，看衰多於看好，看壞的多，看多的少。
就在各產業都一片愁雲慘霧，連住宅市場都被看空時，惟有商用不動產撥雲見日，尤其是商用辦公室，不少房地產業者都說，後市前景可期。
據第一太平戴維斯統計，2018年至12月18日為止，包含商用辦公室、廠房等大型商用不動產交易金額達1035億元，相較2017年同期大增4成；過往一般租賃市場一年頂多2萬坪的需求，近年則出現一年5萬坪的需求。
以前房地產投資焦點都在住宅，建商取得土地，多先開發住宅，少用來興建商用辦公大樓。信義全球資產經理王維宏就說，這幾年商辦行情略低於同區段、同屋齡的住宅，有些投資人認為，商辦被低估，相對過去有補漲空間。
因此，2018年開始不一樣了。上市建商如華固、長虹過去多為住宅建案，轉而瞄準商辦市場，共有3筆交易買進北市內湖地段。而據第一太平戴維斯統計，2018年三大單筆交易都源於商辦，且為自用辦公需求，包括最大單筆投資，譬如以187億元出手大內科全新完工廠辦的台塑，及第二名的陽信銀行，以76.5億元購入忠泰建設的中山北路辦公大樓預售案等。
圖／儘管有人預測2019年不好過，但台灣商用不動產市場反而撥雲見日，逐漸熱絡。
地上權案也頗受歡迎，2018年壽險業在台投資不動產金額由2017年谷底反彈，參與不少標案，包括富邦人壽斥資78.07億，標得高雄鼓山70年地上權案；國泰人壽以76.64億購買台中愛買中港店土地，以及新光人壽以17.68億元標得台北市中正區70年地上權案。其用途多為辦公室、旅館、商場等。
商用辦公室市場炙手可熱，從租賃市場看，目前台北部分商業區空置率已在5%以下，幾乎滿租。租金更向上成長，2018年至今投資商辦的租金投報率約有2.5～2.7%。以101大樓來看，平均出租單價約每坪3700元，而每層樓行情也不一，還有單坪租金超越4000元，相較2018年平均租賃單價則是3600元，有約2.7%的成長。
王維宏表示，打從2011年奢侈稅上路，政府開啟打房元年後，房市交易量逐步萎縮，到了2016年跌到谷底，2018年才逐漸從谷底走出來，不過由於奢侈稅會課徵短期交易15～20%的稅，投資買盤因此消失，現在商辦投資多不考慮出售，主要以包租為獲利方式。
因為商用不動產的熱絡，也將沉寂近12年的REITs喚醒，2018年就有圓滿1號及樂富1號2檔REITs上市，投資標的有商辦大樓及百貨商場，並且擴展至雙北以外不動產，顯示全台商用不動產皆備受看好。
為何2018年商辦市場夯起來了？王維宏分析有四：
一、中美貿易戰打得火熱，加上大陸啟動肥咖條款，以及環保法令日趨嚴格，促使台商回台設廠，引發商辦、廠辦、工業地需求熱絡。
二、從商辦需求端來看，近年新創業者如街口支付、蝦皮崛起，擴張速度快，短期內規模就快速膨脹，不論從草創到擴張後都需要辦公空間，加上全球共享辦公室趨勢興起，也加速租賃市場的需求強勁。
三、換屋潮來臨，早期新建的辦公室屋齡多已30年，不少企業開始有換屋需求，加上政府積極推動危老重建，許多老舊辦公大樓都更，企業租戶被迫遷移，也帶動一波自用辦公室需求。
四、壽險業從海外不動產投資回流到國內。過去不少壽險業錢進金融大國英國，不過隨著脫歐時程將近，脫歐的不確定性令壽險業不敢大意，不如將部分資金回台投資。
綜觀全台，仍以台北信義計畫區為商辦一級戰區，由租金行情來看，要屬2018年才完工的南山廣場平均每坪3800元最高，其次101大樓及國泰置地約3700元互爭老二，再來是遠雄金融大樓3500元及華新麗華3400元為第四、第五名。
要收攬租客的心，建築結構與內部機能不得馬虎，王維宏指出，「是否符合國際綠建築標準」是頂級商辦的基本標配，像南山廣場就全面採用LED燈具；而高樓層的商辦還會強調避震系統，如101大樓採用的阻尼器；另外空間規劃看似無傷大雅，卻也是企業願不願意進駐的要素之一，一般來說租客傾向樓板挑高、室內寬廣（盡量不要有柱子）的設計。
再來，消費機能也要顧慮到，稱霸前三名的南山廣場、101大樓、國泰置地，都為複合式商辦大樓，樓下皆有賣場、百貨商場；如果不是A辦，一般的辦公大樓至少也要有便利商店或咖啡廳。
細看這些頂級商辦，各自有其吸引力之處，像租金前三名的101大樓具有地標像徵、國泰置地廣場旁就是市府站（藍線搭乘客數較多）、南山廣場勝在新穎。
目前商辦市場仍以台北為主，除信義計畫區，內湖隨著工業及商業使用限制法令鬆綁，愈來愈多企業進駐，帶動辦公室需求，還有南港區位於高鐵、台鐵必經之處，也受許多企業青睞；其他地區，如新竹、台中因有竹科及中科，前者的產業聚落為軟體設計業、後者是有媲美信義計畫區的七期重劃區，都是商辦市場長期較為活絡地方。
至於現在話題紅不讓的高雄，12月整體房市交易量在選後成長28%，買氣大爆發，而以商辦來說，過去高雄多以製造業為主，主要是工業用地的需求，商辦沒有這麼熱，但若成功吸引外商投資機會，就有租賃的需要，或許也有一波商機。
展望2019年，香港戴德梁行不動產顧問公司台灣分公司總經理顏炳立表示，商用辦公室量增價漲，租金上熱度增加，商業不動產由商辦需求帶動下，熱潮還會延續下去。
本文轉載自遠見雜誌
垃圾不是燒掉就沒事 南台灣底渣、集塵灰現形記
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2018中國綠色人物交流系列報導 2018年05月31日 上稿編輯： 陳宣竹 環境資訊中心記者 陳宣竹、陳姿蓉報導
生活中製造出來的垃圾，在進到垃圾桶、燒掉之後就沒事了嗎？
同樣是廢棄物、垃圾議題，焚化爐垃圾焚燒後殘存的飛灰、底渣，以及工業產生的事業廢棄物，向來缺乏社會大眾的關注，但它們產生的問題，往往損害土地的健康，進而影響民眾的食品安全。
在今年地球日的前一日，本報「中國綠色臉譜」專題，帶著四名中國深耕廢棄物議題的環保工作者來到南台灣，跟隨中華醫事科技大學副教授黃煥彰和台南社大環境研究小組晁瑞光的腳步，來到深受焚化爐底渣、工業有害廢棄物違法傾倒之害的南台灣。 路旁可見重金屬集塵灰 最耐毒的台灣人
在網路上搜尋高雄小港駱駝山，可見：「駱駝山是日據時代開挖的山洞，深具觀光價值，結合山上的奇石、林木，是休憩的好去處，有長2公里的登山路徑，方便民眾登山攬勝⋯⋯」這裡是民眾散步、健行的地方，但是，隨著追蹤有毒廢棄物違法傾倒的黃煥彰與晁瑞光至此，筆者心中不禁一陣擔憂。
「你看這些像不像山羊大便？」黃煥彰指著地上一顆一顆咖啡色的小土塊，那可能是台灣煉鋼廠電弧爐產生的集塵灰。
道路旁可見一顆一顆、咖啡色的工業廢棄物集塵灰。攝影：陳姿蓉。
集塵灰互相敲擊即碎，晁瑞光馬上拿出測量儀器，金屬值一路飆升，鋅值10萬、鉛值1萬2，根據政府的土壤污染管制標準，兩者都是2,000毫克/公斤。走到道路另一側，鋅值更是高達20萬，鉛值9萬，看似跟一般土壤、沙子沒什麼兩樣的地方，鋅值也高達1萬6，「這裡養動物一定會出事！」 用儀器檢測重金屬濃度，像土一樣的地方也超標。攝影：陳宣竹。
「我從2009年就檢舉了，到現在都還沒處理。」黃煥彰說，原本傾倒在後方土坡樹叢間的集塵灰，經過下雨的沖刷，已經滾落來到一般道路旁，而道路旁即是一路往下游去的逕流。
對於來這裡散步走路、想要「登山攬勝」的民眾，可能想也想不到，旁邊可輕易接觸到的土壤、風揚起的沙塵竟然是重金屬含量超標、可能含有戴奧辛的工業有害廢棄物集塵灰。
鑽進小徑旁的樹叢，順土坡而上，晁瑞光說：「你看，包裝的袋子都爛了」，樹下一顆一顆集塵灰，有大有小，四散在土地上，原本健康的土壤都被污染了。 遭棄置的鐵桶，部分桶子已經膨脹浮腫。攝影：毛達。
走到步道的底端，數十個鐵桶排排站堆置，有些桶子已經微微發胖，晁瑞光說，這也許是內部裝有有機溶劑揮發，不能隨意打開，可能有極毒性。「之前來還沒有！」台南社大環境研究小組，也透過衛星雲圖，判斷這些桶子被丟棄的時間。
堅守南台灣土地議題的黃煥彰和晁瑞光，多年來不斷舉報土地遭污染的案件，甚至被環保局認為是麻煩人物。談到在不同縣市處理土地議題的經驗，晁瑞光分享，台南市看起來很多污染，是因為在地組織強且環保單位認真，但卻被說污染嚴重；而高雄即便民間團體不斷舉報，但環保單位卻視而不見，看起來反而沒什麼汙染情事。
至於過去每次爆出，都讓民眾人心惶惶的戴奧辛雞蛋、戴奧辛鴨事件，黃煥彰質疑可能是這些爐渣、飛灰傾倒在雞、鴨子生長的水源或土壤，或是被誤添加進飼料中，「只要一點點就會有害」。這些工業廢棄物及焚化爐產生的戴奧辛，難保最終不會進入民眾口中。 台灣傳奇：好山好水蓋掩埋場 重污染作住宅用地
離開駱駝山，一行人又驅車往下個地點，但開不了多少時間，腦中的思緒跟著煞車一起停在一片草地邊。
「這裡很適合文青、網美來拍照啊！」在大坪頂下了車，映入眼簾的是一片草地點綴著紫色小花，眾人不經發出讚嘆。正當一行人還不明所以時，晁瑞光話鋒一轉指著草坪另一側的樹木們，說他們在這裡跑了幾年，這片草地彷彿有結界一般，一直長不出樹木，「鐵定有問題」。晁瑞光懷疑，這塊土地可能偏鹼性，才使得整片土地上的植物相非常單一，一般的樹木不易生長。
樹木的後方是突然蓋起來的鐵皮工廠，前方的草地彷彿有結界一般，隔絕樹木的生長。攝影：陳姿蓉。
而彷彿邊界般的樹木後方，是一間座落於高起約2米的「土地」上的鐵皮工廠，對照農委會的農業及農地資源盤查結果查詢圖台，這裡被標註為山坡地保育用區。
「工廠下方突起的土地，原本高度跟這片草地一樣」晁瑞光說道，那裡曾經被人非法棄置，附近的鳳梨田也被影響，重金屬含量超出標準，遭舉報違反廢清法後，被開了一次罰單，就成為了工廠。
沿著草地旁的道路走到底端，可以遠眺紅蝦山圈谷。附近的昭明國小，不僅被大發工業區和林邊工業區夾擊，附近鳳山丘陵更是非法棄置的天堂，廢棄物悶燒產生的劇毒空氣，曾讓學校兩度爆發毒霧事件，惡臭及刺激性的氣味，逼得學生不得不戴口罩上課。
大坪頂地區，2000年時被發現大量非法棄置的有毒事業廢棄物，有機溶劑多達四千桶，當時曾轟動一時。有些桶子鏽蝕了，污染了民眾取地下水的土地公廟，原本水質清徹的井水成為帶有「甘甜味」三氯乙烯污染的水，政府花費十多年的時間、耗費3000多萬整治，才解除列管。
眺望過去被爆出違法棄置多達四千桶有機溶劑、嚴重污染事件的紅蝦圈谷。攝影：陳宣竹。
「附近都是工業區，大發工業區還有事業廢棄物處理場，為什麼不就近在這一區掩埋呢？」歐欣環保公司預計在台南二仁溪上游的龍崎設置「南區特殊事業廢棄物最終掩埋場」，該處過去是軍事重地龍崎炸藥工廠，廠區長年對外封閉，保留下良好生態，並具有極為獨特的惡地地景，除此之外，該地被列為山崩地滑地質敏感區，近年也被發現有相當活躍的龍船斷層經過，在此蓋特殊事業廢棄物掩埋場的風險相當大。
長年研究調查與聲援反對龍崎掩埋場建置的黃煥彰和晁瑞光，質疑政府為什麼不選在已經嚴重污染、無法整治的地方作為事業廢棄物的掩埋場，而選擇製造「新污染區」，往過去低度開發、好山好水，並且在河川上游的龍崎身上開刀。
而這一帶污染嚴重、曾幾度有毒氣攻擊的地方，在都市計劃內卻是住宅用地。
「我們不是沒有法規罰，是不嚴格執法，而且解釋法律的時候不是站在人民這邊。」追查台灣環境污染二十多年的黃煥彰，對於政府的環境法規與執法感到十分痛心。
中華醫事科技大學副教授黃煥彰。攝影：陳宣竹。 經濟奇蹟：一地多用 工程永續
這趟廢棄物之旅最終抵達台南，來到了座落於台南安清路慈聖宮旁一塊一塊的魚塭邊，前方的安清路是垃圾車前往台南城西焚化廠必經之路。魚塭旁邊，突兀的矗立了數米高的土壤，「之前我們來賞鳥，發現有卡車過來」，晁瑞光當時追著卡車，發現原本應是魚塭的地方，變成摻有疑似焚化爐底渣的小丘。
棄置數米高的焚化爐底渣，就位在魚塭的旁邊。攝影：陳宣竹。
「你看路上會有『免費填土』的廣告，」晁瑞光懷疑在路邊打著低價、免費幫忙整地填土的，可能企圖違法處置有害事業廢棄物或是焚化爐底渣。這種事在南台灣很常有，甚至在水費單上也有宣導。業者租了一塊地或跟地主商量幫他填土，「鄉下純樸的老阿伯就信了」，用未達標準的底渣填埋，填滿了就落跑，違法的責任就落在地主上。 違法堆填案例層出不窮，漁業署發佈海報宣導「魚塭防範被傾倒廢土及廢棄物」。來源：鄉公所公告。
甚至有業者還跟政府領取底渣再利用處理費，也有將這裡視為「焚化爐底渣熟化場」的業者，等待雨水沖刷、洗淡有毒物質及重金屬濃度、酸鹼值符合規定後，將此堆廢棄物以「產品」販售，再賺一筆！豈止是一魚兩吃，根本是「一隻羊扒三、四層皮！」晁瑞光怒道。
「不是不能用來填土，」晁瑞光補充，經過篩分、破碎和篩選等前處理，再經過穩定化、熟化處理，是可以用於特定用途如瀝青混凝土、道路級配粒料底層及基層等。
然而此處的魚塭，屬於農業用地，本來就不能以焚化爐再生粒料回填，必須保持原貌。這非法堆填的焚化爐底渣，經過下雨沖刷出有毒物質，滲出怵目驚心的橘紅色、紫紅色、藍色的水，不只違法，更污染了附近的魚塭。
焚化爐底渣、工業有害廢棄物違法堆置，未符合規定卻以再利用的名義四處堆填，污染農作土地、魚塭和養鴨的水池，農漁民深受其害，消費者更難以辨認有毒物質是否進到口中，更留下深受污染、難以復原的土地。
台南社大環境研究小組晁瑞光。攝影：陳宣竹。
讓人不禁想起，車子才一停妥在慈聖宮旁的空地，就有一位當地的居民前來攀談，詢問我們是不是過來看「那座土丘」的，講著這座土丘在這邊有段時日了，講著這座土丘在下完雨後的滲出一片豬肝色的水，講著連他也不敢吃這邊的魚。語畢，這位大哥用台語問著我們有沒有聽懂，當我們以為只是詢問聽得懂他用台語說什麼的時候，大哥補了一句，「你們若是有聽懂，這個東西就不會在這裡了。」
也讓人想起，在上午看完高雄廢棄物狀況後的那頓午餐，看著盤中的食物，想著如果連最根本的土地、水、空氣都被汙染了，我們還剩下什麼。 延伸閱讀
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